なぜ同じ立地、同じ予算でも
「儲かる宿」と「埋もれる宿」があるのか？
その差は、建築デザインの良し悪しではありません。
投資判断としての設計精度——ターゲット・ストーリー・コンセプトが、設計より先に決まっているかどうかです。
私たちは、ただの建築デザイン会社ではありません。
宿泊施設の“収益構造”そのものを設計する会社です。
開業後1週間で、2か月先分の予約の2/3が埋まった。
繁忙期の月売上は200万円超。
賃貸運用と比べて、3〜5倍の収益。
これは私たちが手がけた東京・新小岩の一棟貸し宿泊施設リノベーションの実績です。同じ建物でも、企画と設計の質によって、稼働率と収益は大きく変わります。
これがMADARAの設計プロセスの結果です。
なぜこの結果が出るのか。
私たちが行っているのは、次の5つを一体で設計することです。
特定の担当者の感性に依存する属人的な工程ではなく、言語化され、複数物件でも再現できるプロセスとして設計しています。
まずエリアの競合・稼働状況・価格帯・口コミを読み解きます。市場の空白地帯を発見し、勝てるポジションを定めます。
数字だけでなく、土地の歴史・地域の文化的背景まで調査対象に含めるのが、MADARAのマーケット分析です。
市場を読んだ上で、誰に泊まってもらうかを決めます。そのターゲットが何を求めているか。いくら払えるか。ここが決まって初めて、設計の方向が定まります。
「誰でも歓迎」では、誰にも選ばれません。ターゲットを絞るほど、収益構造は安定します。
チェックインからチェックアウトまで、泊まった人が何を感じ、何を口コミに書くか。その体験を逆算して空間に落とし込みます。
口コミは運ではありません。設計段階で仕込む、再現可能なプロセスです。
土地の歴史・文化から生まれるストーリーと、体験価値。この2つを掛け合わせ、その物件にしかないコンセプトを設計します。「和モダン」「北欧風」といった雰囲気の分類ではなく、価格競争から抜け出すための差別化戦略です。
コンセプトは「雰囲気」ではなく、稼働率と単価を左右する設計変数です。ここがMADARAの核心工程です。
ストーリーと体験価値を掛け合わせたコンセプトを、素材・色・光・動線として空間デザインに表現します。一級建築士が設計から施工まで一気通貫で担当します。
コンセプト設計と空間デザインの担当が分離しないから、狙い通りの収益構造が空間の隅々まで再現されます。
この5つが一体になったとき、はじめて「儲かる宿」ができます。
デザインが美しいから稼げるわけではありません。
ターゲット設定とコンセプトが、価格競争から抜け出す構造をつくるから稼げるのです。
では、なぜ多くの施設はこの結果が出ないのか。
こんな状況になっていませんか？
- コンセプトのないリノベーションは、価格競争に巻き込まれる
- デザイン投資が、収益に結びつく設計になっていない
- 申請・工事・運営の窓口が分散し、意思決定コストが高い
- 物件ごとに業者が変わり、ノウハウが蓄積されない
- 競合との差別化ができない
- 価格を下げないと予約が入らない
- デザインにこだわったのに、なぜか選ばれない
- 想定した収益シミュレーション通りに回るのか不安
これらはすべて、設計の「順番」を間違えたことで起きています。
物件のせいではありません。立地のせいでもありません。
「ターゲットが曖昧」「体験設計がない」「コンセプトが弱い」——この3つが揃わないまま設計に入ること。これが、普通の宿を量産し続けている本当の原因です。
工務店は言われたことを丁寧に施工します。設計事務所は、設計とデザインの提案ができます。しかしどちらも、「誰のための空間か」を起点に設計する文化は、まだ十分に根づいていません。
だから、デザインは美しいのになぜか選ばれない施設が生まれてしまう。
敵は競合でも、物件でも、立地でもない。
「ターゲットを決めずに設計から始める」という業界の慣習そのものです。
今、差別化できない施設は、単価を下げるしかない。
以前は、家具を置くだけで予約が埋まりました。
しかし供給過多の今、それだけでは選ばれません。差別化が必要だとわかっている。でも、どうすれば差別化できるのか、その構造が見えていない。
選ばれない物件は、単価を下げるしかありません。
しかしコンセプトのある物件は単価を下げず、稼働率が上がれば単価をさらに上げられます。
物件の収益性は、企画と設計段階で決まります。
だから今すぐ、「順番」を変える必要があります。
MADARAは、企画プロデュースができるリノベーション設計施工会社です。
市場を読み、ターゲットを定め、
体験価値と土地のストーリー、そして空間デザインを一つの収益構造として統合します。
美しいデザインをつくれる設計事務所はたくさんあります。しかし、市場とターゲットを起点に、土地のストーリーと体験価値を掛け合わせてコンセプトを構築し、空間デザインとして体現する。さらに既存建物の良さを活かしながらリノベーションして、稼げる宿にする。
この一連を一社で担えるのが、MADARAです。
泊まりたい理由がある宿は、値下げしなくても選ばれます。選ばれ続けるから稼働率が上がる。稼働率が上がれば、単価をさらに上げられる。
この「順番」を変えるだけで、同じ物件が生まれ変わります。
東京・新小岩一棟貸し宿（87㎡）で、証明しました。
新小岩エリアの競合・稼働状況を調査。インバウンド需要が伸びる一方、”本物の日本らしさ”を打ち出す施設は少なく、市場の空白地帯だとわかりました。
東京東エリアは、浅草や秋葉原も近く、インバウンド旅行客がたくさん来ていることが分かっています。だから、本物の日本らしさを求めるインバウンド旅行者を、明確なターゲットに設定しました。
全体を通して日本と農を肌で感じてもらう。畳の小上がりで眠り、キッチンダイニングでみんなと料理をつくり、屋上で日に当たりながら過ごす。
江戸時代から続く農の土地というストーリーと、代々この土地を守ってきたオーナー一族の誇り。この2つと、体験価値を掛け合わせ、『江戸アート×農×インバウンド』というコンセプトを構築しました。
コンセプトを素材・色・光・動線として空間デザインに落とし込み、リノベーションを行いました。
BEFORE
AFTER
２階 屋上テラス — BEFORE / AFTER
BEFORE
AFTER
２階 キッチン — BEFORE / AFTER
BEFORE
AFTER
１階 全体 — BEFORE / AFTER
「江戸アート×農×インバウンド」のコンセプトを体現した空間
1週間
開業後、2か月先分の予約の2/3が埋まりました
ほぼ満室
開業翌月からほぼ満室状態が続きました
120万円+
月売上（通常月）
200万円+
繁忙期（12月）の月売上
3〜5倍
賃貸運用と比較した収益の差
宿泊者の口コミ（OTA掲載より）
- 「建物に入った瞬間に歓声が上がるほど素敵な空間でした」
- 「今までで一番綺麗で快適な素晴らしい宿でした」
- 「和モダンなデザインがとても落ち着く雰囲気でした」
コンセプトのある施設は、価格競争に巻き込まれません。
選ばれ続ける構造が、単価と稼働率を同時に引き上げます。
宿泊施設は、口コミが残ります。
泊まった方の満足が、そのままオーナーの評価と収益になる。
だからこそ「稼働すればいい」ではなく、
「また来たい」「誰かに教えたい」と思われる空間をつくることが
最も合理的な収益戦略です。
収益は、運用中で終わりません。
ホテル・旅館の売買では、単なる建物・土地の価格ではなく、稼働実績や収益力を基準に評価されるのが一般的です。
そのため、コンセプトによって選ばれ続ける宿泊施設は、賃貸運用のみの物件と比べて、売却時にも高い評価を受けやすい傾向にあります。
MADARAは、運用中の収益だけでなく、将来の出口(売却・承継・複数棟展開)まで見据えて設計します。
稼働実績とブランドを積み重ねた宿泊施設は、単なる建物ではなく、資産として評価される土台になります。
MADARAの対応可能範囲
- 市場調査・収益シミュレーション
- ターゲット設定・ストーリー設計・コンセプト構築
- 一級建築士による設計・空間デザイン
- リノベーション工事・外構工事
- 旅館業・民泊申請サポート
- 家具・家電・備品コーディネート
- 宿泊運営業者の紹介
- オープンまでの全体ディレクション
企画・リノベーション設計から開業まで、おまかせください。複数物件を継続してお任せいただく体制も整えています。
※上記、対応範囲は適宜ご相談ください。
ご相談から開業までの流れ
-
無料相談（オンライン可）
物件の可能性と収益の方向性を整理します。
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現地調査・活用プランのご提案
収益シミュレーションとコンセプトの方向性をお伝えします。
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ご契約・詳細設計
コンセプトをもとに、間取り・素材・照明・動線を設計します。
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リノベーション工事
工事期間は規模により3〜5か月程度です。工事中も現場確認を複数回実施し、状況を都度ご報告します。
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申請・備品・撮影・開業準備
旅館業・民泊申請から家具・家電・備品の選定、宿泊予約サイトへの掲載写真撮影まで対応します。
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運用スタート
宿泊運営業者のご紹介も可能です。開業後も安心してご相談ください。次物件のご相談も承っています。
※上記、対応範囲は適宜ご相談ください。
一級建築士が、直接お話をお伺いします。
高瀬 友基
株式会社MADARA 代表取締役／一級建築士
東京理科大学工学部建築学科卒。建築設計事務所を渡り歩き、リノベーションに出会う。住宅・事務所・店舗・宿泊施設など、リノベーション設計施工500件以上に携わる。
デザインより先に、ターゲットとストーリーを考えなければならない。
どんな物件にも、まだ語られていない物語がある。
その物語を読み解き、稼ぎ続ける施設として立ち上げる。
それがMADARAの仕事です。」
よくあるご質問
対応エリアはどこですか？
リノベーション設計施工は東京・神奈川を中心に関東エリアに対応しています。コンセプト設計・企画プロデュース・リノベーション設計のみであれば全国対応が可能です。まずはご相談ください。
費用の目安を教えてください。
物件の規模・状態・コンセプトによって大きく異なります。無料相談の中で、費用感の概算をお伝えすることが可能です。
工期はどのくらいかかりますか？
規模により異なりますが、設計から竣工までおおよそ6〜8か月程度を目安にしています。詳細はご相談の中でお伝えします。
複数物件の同時対応は可能ですか？
可能です。複数物件を継続してお任せいただくことで、コンセプト設計・運営ノウハウが蓄積され、2件目以降は精度とスピードが上がります。開発会社様との継続的なパートナーシップも歓迎しています。
旅館業・民泊の申請もお願いできますか？
はい、申請サポートも協業パートナーとともに対応いたします。複雑な手続きも含めて、開業まで一括でお任せいただけます。
将来的な売却も視野に入れていますが、対応できますか？
はい。コンセプトのある宿泊施設は、単なる建物としてではなく、稼働実績とブランドを持つ資産として評価されやすくなります。運用中の収益だけでなく、将来の出口(売却・承継・複数棟展開)まで見据えた設計をご提案しています。
儲かる宿は、偶然できません。
企画と設計の「順番」を変えれば、必然的につくれます。
開発会社・利用者・地域——
三者にとって価値のある宿泊施設を、一緒につくりましょう。
一緒に、その物件の勝ち筋を見つけましょう。
この物件の詳しい設計・施工写真はこちらからご覧いただけます。
→ 新小岩 一棟貸宿｜設計施工事例を見る
無料相談の中で、
今検討している物件の収益の方向性をお伝えします。
一級建築士が直接、その物件の可能性と勝ち筋をお伝えします。
「まだ検討段階」でも構いません。まずは、お気軽にご相談ください。
※ご相談は完全無料です
株式会社MADARA
代表取締役／一級建築士 高瀬 友基
TEL：045-900-9472 madara-web.com