中古マンションを購入して、自分たちの暮らしに合わせてリノベーションしたい。そんなときに気になるのが、「物件価格と工事費を合わせて、いくら準備すればいいのか」ということではないでしょうか。
予算を考えるときは、物件価格とリノベーション工事費だけでなく、購入時の諸費用や工事中の追加費用、入居後の維持費も見込んでおくことが大切です。
この記事では、横浜で中古マンションを購入するケースを例に、予算オーバーを防ぐ資金計画の立て方を紹介します。リノベーション工事費は、これまでのご指定に合わせて1㎡あたり25万〜35万円で試算します。
まず「使える総予算」を決める
物件探しを始める前に、物件価格ではなく「購入から入居までに使える総額」を決めましょう。
総予算には、次の費用を含めます。
- 中古マンションの購入費
- 仲介手数料、登記費用、ローン関連費用などの購入諸費用
- リノベーション工事費
- 工事中に必要な仮住まい・引越し費用
- 家具・家電の購入費
- 予備費
- 入居後の管理費・修繕積立金など
国土交通省も、住まいの購入時には仲介手数料やローン費用、不動産取得税など、物件価格以外の費用が発生すると案内しています。諸費用は購入条件によって変わるため、物件ごとに確認が必要です。 国土交通省「住まいにはどんな費用がかかる？」
工事費は面積と希望内容から考える
リノベーション費用は、間取り変更の範囲や設備のグレード、配管・電気配線の更新状況などによって変わります。まずは面積をもとに概算を出し、その後、希望する工事内容を加えて調整しましょう。
工事費を1㎡あたり25万〜35万円とした場合、面積ごとの概算は次のとおりです。
| 専有面積 | 工事費の目安 |
|---|---|
| 50㎡ | 1,250万〜1,750万円 |
| 60㎡ | 1,500万〜2,100万円 |
| 70㎡ | 1,750万〜2,450万円 |
この単価での試算は予算づくりの出発点です。見積もりを取る際は、解体・撤去、設備、内装、給排水管や電気配線、設計費、現場管理費など、どの工事が含まれるかを確認してください。
横浜市の価格データで総額を試算
東日本不動産流通機構のデータをもとにした集計では、2025年度の中古マンション平均成約価格は横浜市全体で4,084万円、西区で6,720万円、中区で5,581万円でした。平均価格はエリアの傾向を見るための参考値で、個別物件の価格とは異なります。
横浜市全体の平均成約価格を使い、専有面積60㎡のマンションを購入してリノベーションするケースを試算します。購入時の諸費用は、計画用の仮置きとして物件価格の7〜10％で計算しています。
| 費用項目 | 概算 |
|---|---|
| 物件価格 | 4,084万円 |
| 購入時の諸費用（物件価格の7〜10％で試算） | 約286万〜408万円 |
| 工事費（60㎡×25万〜35万円） | 1,500万〜2,100万円 |
| ここまでの合計 | 約5,870万〜6,590万円 |
この合計には、引越し費用、仮住まい費用、家具・家電、追加工事費などを含んでいません。予備費を別に確保したうえで、無理なく支払える総額を検討しましょう。
西区や中区の平均成約価格を使うと、同じ60㎡の工事を想定した概算は次のとおりです。
| エリア | 物件価格の平均 | 購入諸費用と工事費を含む概算 |
|---|---|---|
| 横浜市全体 | 4,084万円 | 約5,870万〜6,590万円 |
| 西区 | 6,720万円 | 約8,690万〜9,490万円 |
| 中区 | 5,581万円 | 約7,470万〜8,240万円 |
こちらも平均価格を使った試算です。駅や築年数、広さ、建物の管理状態によって、実際の価格と工事費は変わります。
予算オーバーを防ぐ5つのポイント
1. 物件価格の上限を先に決める
総予算から工事費、購入諸費用、予備費を差し引いて、物件に使える上限を考えます。物件を先に決めてから工事費を足すと、予算を調整しにくくなることがあります。
2. 希望工事に優先順位をつける
「間取りを変えたい」「水回りを一新したい」「自然素材を使いたい」など、希望をすべて同時に実現しようとすると費用が膨らみやすくなります。
希望を「優先したい」「できれば実現したい」「予算次第で調整する」に分けておくと、見積もりを見ながら判断しやすくなります。
3. 購入前に工事できる範囲を確認する
マンションは構造や管理規約によって、希望する間取り変更や水回りの移動ができないことがあります。購入後に制約がわかると、設計変更や追加費用につながる場合もあります。
物件の内見時に、管理規約、修繕履歴、長期修繕計画、配管の状況などを確認し、できれば購入を決める前にリノベーション会社にも相談しましょう。
4. 見積もりの「含まれる工事」を比べる
複数社から見積もりを取るときは、金額だけでなく工事範囲をそろえて比較します。設備のグレード、配管の更新範囲、養生費、廃材処分費などに違いがないかを確認してください。
「一式」と記載された項目は、内容や数量を質問して明確にしておくと、後からの認識違いを減らせます。
5. 追加工事に備えて予備費を残す
解体後に下地や配管の劣化が見つかり、想定外の補修が必要になることがあります。予算を工事費まで使い切らず、追加工事や引越しなどに対応できる資金を残しておきましょう。
ローンは物件探しと同時に相談する
中古マンションの購入費とリノベーション費用をまとめて借りられる商品もあります。ただし、金融機関によって申込時期や審査条件、必要書類が異なります。購入契約後に工事費の借入を検討すると、必要書類や手続きが間に合わない場合があるため、物件探しと並行して金融機関へ相談しておくと安心です。
借入額を考えるときは、毎月の返済額だけでなく、管理費・修繕積立金、固定資産税、将来の修繕費なども含めて家計への負担を確認しましょう。住宅金融支援機構も、中古住宅の購入にあわせたリフォーム向け融資制度を案内しています。
補助金は契約前に対象条件を確認する
補助金を使える可能性がある工事でも、住宅の種類や工事内容、申請時期などの要件があります。横浜市の2026年度「既存住宅断熱改修補助制度」は戸建て住宅向けのため、一般的なマンション専有部分の内装リノベーションは対象になりません。
窓や断熱、給湯器などの改修では、国の「住宅省エネ2026キャンペーン」を利用できる場合があります。補助対象となる工事や製品、申請期限を確認し、登録事業者に相談してください。予算上限に達すると受付が終了する場合があります。
まとめ：物件・工事・諸費用を一緒に計画する
中古マンションを買ってリノベーションするときは、物件価格だけでなく、購入時の諸費用、工事費、予備費まで含めて総予算を決めることが大切です。
工事費を1㎡あたり25万〜35万円で考えると、60㎡の住戸では1,500万〜2,100万円が目安です。横浜市全体の平均成約価格を使った試算では、購入諸費用を加えた合計は約5,870万〜6,590万円となります。
物件探しとリノベーション計画を並行して進め、希望する工事が可能か、総額が家計に合うかを購入前に確認しましょう。MADARAは横浜を拠点に、東京・神奈川でリノベーションの設計・施工を手がけています。物件選びからの相談や空間づくりについては、MADARAの事例・サービスをご覧ください。