物件選びの「その先」を、描いていますか

立地、眺望、建物のグレード、共用部のホスピタリティ。中古の高級マンションを選ぶとき、私たちはまず「建物の価値」に目を向けます。それは正しい視点です。

ただ、もう一つ大切な視点があります。その住戸で、自分はどんな暮らしをするのかということです。

中古マンションは、購入して終わりではなく、住まいを自分の暮らしに合わせて整えるところから本当のスタートが始まります。だからこそ、物件を選ぶ段階から、購入後のリノベーションまで見据えておくことが、満足度を大きく左右すると私たちは考えています。

購入後に「できなかった」が起きる理由

リノベーションを前提に中古マンションを購入した方から、よく聞く後悔があります。

• 間取りを大きく変えたかったが、構造上動かせない壁や柱があった
• 水回りを移したかったが、配管の条件で希望の位置にできなかった
• 床材を無垢材にしたかったが、管理規約の遮音規定で選べなかった
• 工事を始めたら、想定外の費用が発生した
• 購入費用にゆとりがなく、リノベーションの予算が足りなくなった

これらの多くは、購入前に確認していれば、避けられたり、備えられたりしたことです。マンションは、専有部分の中でも自由にできる範囲と、そうでない範囲があります。

購入前に確認したい、六つのポイント

1. 管理規約と、使用細則

最初に確認したいのは、リノベーションに関するルールです。

• 専有部分で行える工事の範囲
• 工事の申請手続きと、必要な期間
• 工事ができる曜日や時間帯
• 床材や設備に関する、細かな規定

管理規約は、物件ごとに内容が大きく異なります。同じ高級マンションでも、できること、できないことが違います。気に入った物件が見つかったら、早い段階で規約を確認し、希望する工事が可能かを見極めることが大切です。

2. 構造と、動かせない部分

マンションには、構造上重要な壁や柱、梁があります。これらは基本的に、リノベーションでも動かせません。

• 間取りを変えたいとき、どの壁が動かせて、どの壁が動かせないか
• 天井をどこまで高くできるか(梁や設備の位置による)
• 構造の形式によって、間取りの自由度が変わる

「この壁がなければ、理想の間取りになるのに」という状況は、図面と現地で確認すれば、事前に見えてきます。

3. 水回りと配管の状況

水回りは、リノベーションの要です。キッチン、浴室、洗面、トイレの位置は、配管の経路や床下の構造に左右されます。

• 水回りの位置を、どこまで移せるか
• 配管の素材や、経年の状態
• 床下の納まり(段差や、配管スペースの有無)

築年数を重ねた物件では、配管の更新が必要になることも多いため、費用の見通しにも関わってきます。

4. 窓・サッシ・バルコニーの扱い

高級マンションの魅力の一つである眺望は、窓まわりと深く関わっています。窓やサッシ、バルコニーは、管理規約で共用部分として扱われていることが多く、専有部分の工事では変更できない場合があります。

窓まわりの断熱や、ブラインド・カーテンの計画、採光の取り方など、窓を変えずにできる工夫を、設計の段階から考えておくと安心です。

5. 建物の管理状態と、長期の見通し

住戸の内側を整えても、建物全体の管理が行き届いていなければ、住まいの価値は守られません。

• 修繕積立金の状況と、長期修繕計画の内容
• 過去の大規模修繕の実施状況と、今後の予定
• 管理組合の運営状態
• 共用部の清掃や維持の様子

内覧のときは、住戸の中だけでなく、エントランス、廊下、ごみ置き場、エレベーターなどの共用部も、ぜひ見てください。建物への向き合い方が、そのまま表れます。

6. 建築年と、耐震性

建築基準法の耐震基準は、1981年(昭和56年)6月に大きく改正されています。築年数のある物件を検討するときは、どの基準で建てられた建物かを確認しておくと、安心の目安になります。

建築年の確認とあわせて、耐震診断や耐震改修の実施状況も、管理会社や不動産会社に問い合わせてみてください。

購入費用だけでなく、「総額」で考える

中古マンションとリノベーションを組み合わせる場合、予算は次の合計で考える必要があります。

• 物件の購入費用
• 設計費・工事費
• 諸費用(仲介手数料、登記費用、ローン関連費用、税金など)
• 引っ越しや、仮住まい、家具・家電などの費用

購入費用に全額を使ってしまうと、リノベーションの予算が足りなくなることがあります。逆に、購入価格を抑えられた分を、本当に大切にしたい部分に投資することもできます。

資金計画を立てる際は、物件探しの段階から、リノベーションの費用も含めて考えることをおすすめします。

ローンについて

購入費用と、リノベーション費用を、まとめて借りられる住宅ローンの仕組みもあります。金融機関によって、取り扱いの有無や、条件、手続きの流れが異なります。

また、住宅ローン減税などの制度は、築年数や住戸の条件、工事の内容によって適用の可否や要件が変わります。制度の内容は変更されることもあるため、最新の情報を、金融機関や税理士、国の公式情報などで確認してください。

内覧のときに、設計の視点で見るポイント

内覧は、「今の状態を見る」だけでなく、「これからどう変えられるか」を想像する機会です。

• 光の入り方、時間帯による明るさの違い
• 窓からの眺望、視線の抜け
• 玄関から各部屋への動線
• 天井の高さ、梁の出方
• 音(外の音、上下階や隣戸の音の聞こえ方)
• 水回りの位置と、まわりの収納スペース

今の間取りや内装は、あくまで前の住まい手の暮らしに合わせたものです。表面的な内装に惑わされず、骨格(空間の大きさ、光、眺望)に目を向けると、物件の本当の価値が見えてきます。

「自分好み」と「資産価値」のバランス

自分らしい住まいをつくりたい、という気持ちは大切です。同時に、将来売却や賃貸に出す可能性がある場合は、あまりに個性的すぎる設計は、次の買い手や借り手を選ぶことがあります。

大切なのは、「流行」ではなく、「本質」に基づいた設計であることです。

• 素材の質や、収まりの美しさ
• 動線の合理性
• 将来の暮らしの変化に対応できる余白

こうした本質的な要素は、時間が経っても色褪せず、次の方にも価値として伝わります。「自分らしさ」と「資産としての価値」は、設計次第で両立できると考えています。

スケジュールにも、余裕を

購入後のリノベーションでは、スケジュールの見通しも大切です。

• 管理組合への工事申請から承認までの期間
• 設計から施工までの期間
• 現在のお住まいの退去時期や、仮住まいの要否
• 購入後、工事が始まるまでの期間(その間のローン返済や、管理費の負担)

購入の契約を進める前に、全体のスケジュールをおおまかに描いておくと、無理のない計画が立てられます。

MADARAの設計の視点から

MADARAは、一級建築士事務所として、リノベーションの設計施工とともに、不動産価値向上の企画・設計も行っています。

私たちが大切にしているのは、デザインの前に、目的を定めることです。何のための住まいなのか、誰のどんな喜びをつくる場所なのか。目的が決まれば、リノベーションで優先すべきことが、自然と見えてきます。

また、古いものには、それだけで価値があります。築年数のある高級マンションには、新築では得られない魅力が眠っています。その価値を見極め、残すべきものと、新しく重ねるものを選ぶことで、唯一無二の住まいが生まれます。

物件選びは、暮らしの設計のはじまり

中古の高級マンションを選ぶことは、建物を選ぶことであると同時に、これからの暮らしの器を選ぶことでもあります。

購入後のリノベーションまで描いておく。それが、「選んで終わり」ではなく、「選んで、育てる」住まいづくりのはじまりです。

ご自身の住まいには、まだ見えていない可能性が、眠っているかもしれません。

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ご相談をお待ちしています

横浜市西区、中区、みなとみらいエリア、そして都内のタワーマンション、都内マンションで、中古の高級マンションにお住まいの方、ご購入後のリノベーションをお考えの方。「今の住まいを、自分らしい空間に整えたい」「資産価値も、暮らしの質も大切にしたい」とお考えでしたら、ぜひMADARAにご相談ください。

もちろん、その他のエリアの方も大歓迎です。具体的なイメージがなくても構いません。まずは、あなたのお話をお聞かせください。